plan-comptable-sci

Hypotheses structurantes

SCI a l'IS, non soumises a la TVA, sans personnel, flux bancaires uniquement (virements et prelevements SEPA). 4 types d'activites : S (SCPI), V (valeurs mobilieres), I (immobilier direct), P (participations strategiques).

Comptes de capitaux (classe 1) — 10 comptes tronc commun + 1 activite I

Compte	Libelle	Activite	Usage
101	Capital social	T	Capital initial de la SCI
1061	Reserve legale	T	Si prevue par les statuts (non obligatoire en SCI)
1068	Autres reserves	T	Reserves facultatives, statutaires
110	Report a nouveau (crediteur)	T	Benefices accumules non distribues
119	Report a nouveau (debiteur)	T	Deficits accumules
120	Resultat de l'exercice (benefice)	T	Cree en pre-cloture, solde a zero en cloture
129	Resultat de l'exercice (perte)	T	Distinct de 120 car lignes CERFA differentes (DI vs DL)
151	Provisions pour risques et charges	T	Litiges, contentieux, sinistres. Constitution via 687, reprise via 787
164	Emprunts	T	Emprunts immobiliers (capital restant du)
165	Depots et cautionnements recus	I	Depots de garantie des locataires (immobilier direct)
1688	Interets courus	T	Cutoff : interets courus non echus au 31/12

Comptes d'immobilisations (classe 2) — 11 comptes activites

Compte	Libelle	Activite	Usage
211	Terrains	I	Immobilier direct (non amortissable)
2131	Batiments	I	Immobilier direct (amortissable par composants)
2135	Installations, agencements	I	Immobilier direct (duree distincte du bati)
261	Titres de participation	P	Detention strategique (> 10 % ou controle)
271	Titres immobilises	S V	Parts de SCPI et valeurs mobilieres a long terme
274	Prets	P	Prets aux filiales ou associes
275	Depots et cautionnements verses	I	Depots verses (ex : compteur EDF)
28131	Amortissements des batiments	I	Cumul des amortissements
28135	Amortissements des installations	I	Cumul des amortissements
296	Depreciations titres de participation	P	Test de depreciation annuel
297	Depreciations autres immob. financieres	S V	Depreciation parts SCPI et VM long terme

Comptes de tiers (classe 4) — 9 comptes tronc commun + 5 activites

Compte	Libelle	Activite	Usage
404	Fournisseurs d'immobilisations	I	Dettes pour acquisitions immobilieres (acte notarie, travaux immobilisables)
411	Locataires	I	Loyers factures non encaisses (immobilier direct)
416	Clients douteux	I	Creances locataires douteuses (reclassement depuis 411)
4081	Fournisseurs - factures non parvenues	T	Cutoff : charge engagee, facture pas encore recue
4181	Produits a recevoir	T	Cutoff : revenus acquis non encaisses (SCPI T4, dividendes)
4423	Retenues et prelevements a la source	T	PFU sur dividendes distribues (12,8 % IR + 17,2 % PS). Declaration 2777
444	Etat - IS	T	IS a payer (cree en pre-cloture)
4486	Etat - charges a payer	T	Autres dettes fiscales (si applicable)
455	Comptes courants d'associes	T	Avances des associes a la SCI
457	Associes - dividendes a payer	T	Dividendes decides par l'AG, pas encore verses
462	Creances sur cessions d'immobilisations	T	Prix de cession a recevoir quand paiement differe
486	Charges constatees d'avance	T	Cutoff : charges payees concernant l'exercice suivant
487	Produits constates d'avance	I	Cutoff : produits encaisses concernant l'exercice suivant
491	Provisions pour depreciation clients	I	Depreciation creances locataires douteuses (416). Via 6817/7817

Comptes financiers (classe 5) — 1 tronc commun + 2 activites

Compte	Libelle	Activite	Usage
503	Valeurs mobilieres de placement	V	Actions, ETF (court terme, avec ISIN)
512	Banque	T	Compte courant bancaire
590	Depreciations des VMP	V	Si valeur de marche < cout d'acquisition

Comptes de charges (classe 6) — 9 comptes tronc commun + 11 activites

Compte	Libelle	Activite	Usage
606	Fournitures non stockables	I	Eau, energie (immobilier direct)
614	Charges locatives et de copropriete	I	Charges non recuperables (immobilier direct)
615	Entretien et reparations	I	Travaux courants non immobilisables
616	Primes d'assurance	T	PNO, assurance emprunteur
6226	Honoraires	T	EC, notaire, avocat, gestionnaire, _Head.Soeurise
6227	Frais sur titres	S V P	Droits de garde, courtage. Frais d'acquisition immobilises (PCG 2005)
626	Frais postaux et telecommunications	I	Immobilier direct
627	Services bancaires	T	Frais bancaires, commissions
635	Impots directs (hors IS)	I P	Taxe fonciere, CFE (immobilier direct) ; droits d'enregistrement
654	Pertes sur creances irrecouvrables	I	Creance locataire definitivement perdue (passage 416 → 654)
6611	Interets des emprunts bancaires	T	Ventiles depuis le tableau d'amortissement
6615	Interets des comptes courants d'associes	T	Taux plafonne (TMP BdF), capital integralement libere
667	Charges nettes sur cessions VMP	V	Moins-value sur cession de VMP (503). Distinct de 657 (immobilisations)
657	Valeurs comptables des elements d'actif cedes	T	VNC a la date de cession (PCG 2025 : exploitation, ex-675)
671	Charges exceptionnelles sur operations de gestion	T	Penalites, amendes. Charges non deductibles : marquage pour reintegration
672	Charges sur exercices anterieurs	T	Corrections d'erreurs decouvertes apres cloture (PCG 2025)
6811	Dotations aux amortissements immob. corporelles	I	Amortissement annuel batiments/installations (irreversible)
6816	Dotations aux depreciations immob. corporelles	I	Perte de valeur exceptionnelle (reversible via 7816)
6817	Dotations aux depreciations actifs circulants	I	Depreciation creances locataires douteuses (491). Reversible via 7817
687	Dotations aux provisions exceptionnelles	T	Constitution provisions pour risques (151). Reversible via 787
6866	Dotations aux depreciations elements financiers	S V P	Depreciation titres (SCPI, VM, participations)
695	Impot sur les societes	T	IS de l'exercice (15 % PME / 25 %)

Comptes de produits (classe 7) — 2 comptes tronc commun + 8 activites

Compte	Libelle	Activite	Usage
752	Revenus des immeubles	I	Loyers encaisses (immobilier direct)
755	Quotes-parts resultat operations en commun	S	Distributions SCPI (exclu de la base CVAE)
761	Produits de participations	P	Dividendes des filiales (regime mere-fille possible)
762	Produits autres immob. financieres	P	Interets sur prets aux filiales
764	Revenus des VMP	V	Dividendes et coupons sur VMP/titres immobilises VM
767	Produits nets sur cessions VMP	V	Plus-value sur cession de VMP (503). Distinct de 757 (immobilisations)
757	Produits des cessions d'elements d'actif	T	Prix de cession (methode brute : PV = 757 - 657). PCG 2025 : exploitation, ex-775
772	Produits sur exercices anterieurs	T	Corrections d'erreurs decouvertes apres cloture. Symetrique de 672
787	Reprises sur provisions exceptionnelles	T	Reprise provisions pour risques (151). Symetrique de 687
7816	Reprises depreciations immob. corporelles	I	Reprise depreciation immobiliere (symetrique 6816)
7817	Reprises depreciations actifs circulants	I	Reprise depreciation creances locataires (symetrique 6817)
7866	Reprises depreciations elements financiers	S V P	Reprise depreciation titres (symetrique 6866)

Compte technique

Compte	Libelle	Usage
89	Bilan d'ouverture	Contrepartie universelle pour les ecritures d'ouverture

Comptes de cutoff (fin d'exercice)

Les cutoffs respectent le principe d'independance des exercices :

Type	Debit	Credit	Sens
Interets courus (ICNE)	6611	1688	On ajoute la charge
Produits a recevoir (SCPI T4)	4181	755	On ajoute le produit
Charges a payer (honoraires)	6226	4081	On ajoute la charge
Charges constatees d'avance	486	6xx	On retranche la charge
Produits constates d'avance	7xx	487	On retranche le produit

Chaque cutoff est extourne au 01/01/N+1 (ecriture inverse) pour eviter le double comptage.

Comptes par activite

Activite	Comptes specifiques (en plus du tronc commun T)
S — SCPI	271, 297, 6227, 6866, 755, 7866
V — Valeurs mobilieres	271 ou 503 (selon duree), 297 ou 590, 6227, 667, 6866, 764, 767, 7866
I — Immobilier direct	211, 2131, 2135, 28131, 28135, 165, 275, 404, 411, 416, 487, 491, 606, 614, 615, 626, 635, 654, 6811, 6816, 6817, 752, 7816, 7817
P — Participations	261, 274, 296, 6227, 635, 6866, 761, 762, 7866

Decompte

• Tronc commun (T) : 33 comptes
• Total generique (4 activites) : 73 comptes
• Soeurise (S uniquement) : 39 comptes