mieterhoehung-558-bgb

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Zweck

Mieterhöhungen nach § 558 BGB sind formstreng. Ein Vermieter, der die Begründungsanforderungen von § 558a BGB verfehlt, hat sechs Monate vergeudet — Zustimmungspflicht der Miete entsteht erst mit korrektem Verlangen.

Eingaben

• Aktuelle Nettokaltmiete und letzte Mieterhöhung (Datum)
• Wohnungsfläche, Wohnlage, Baujahr, Ausstattungsmerkmale (für Vergleichsmiete)
• Begründungsmittel: Mietspiegel der Gemeinde / Sachverständigengutachten / 3 Vergleichswohnungen / Mietdatenbank
• Mietpreisbremse anwendbar? (§ 556d BGB; landesrechtliche VO)

Ablauf

1. Wartezeit (§ 558 Abs. 1 BGB)

Mieterhöhung erst zulässig, wenn die aktuelle Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Verlangen frühestens 12 Monate nach letzter Erhöhung; Wirksamkeit nach 3-monatiger Überlegungsfrist (§ 558b Abs. 1 BGB).

2. Ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB)

Definition: Mieten, die in der Gemeinde / vergleichbarem Gebiet für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich energetischer Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden.

3. Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB)

Maximale Erhöhung 20 % innerhalb von 3 Jahren. In Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung per landesrechtlicher VO: 15 %. Kumulierte Erhöhungen werden berücksichtigt.

4. Begründungsmittel (§ 558a BGB)

Zur Wahl stehen vier Mittel — eines genügt:

1. Mietspiegel der Gemeinde — qualifiziert (§ 558d BGB) oder einfach. Bei qualifiziertem Mietspiegel: Vermutung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558d Abs. 3 BGB).
2. Sachverständigengutachten — öffentlich bestellter oder anerkannt qualifizierter Sachverständiger.
3. Drei Vergleichswohnungen — Lage, Größe, Ausstattung benennen, Vergleichsmieten angeben.
4. Mietdatenbank (§ 558e BGB).

5. Form des Verlangens (§ 558a Abs. 1 BGB)

• Schriftform (Textform genügt seit 2013)
• Adressiert an alle Mieter
• Klare Bezeichnung der erhöhten Miete + Differenz
• Verweis auf Begründungsmittel

6. Zustimmungsfrist und -klage (§ 558b BGB)

Mieter hat bis Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit zur Zustimmung. Verweigert er, kann Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Frist auf Zustimmung klagen.

7. Mietpreisbremse-Interaktion

In Gebieten der Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt § 558 grundsätzlich weiter — die Kappungsgrenze + Begrenzung auf ortsübliche Vergleichsmiete + 10 % bei Wiedervermietung sind aber zu beachten.

Quellen

Statute

• § 558 BGB, § 558a BGB, § 558b BGB, § 558c BGB, § 558d BGB, § 558e BGB
• § 556d BGB (Mietpreisbremse)

Kommentare

• Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2023, § 558 BGB Rn. 1 ff.
• Artz, in: MüKoBGB, 9. Aufl. 2023, § 558 Rn. 1 ff.
• Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, § 558a Rn. 1 ff.

Rechtsprechung

• BGH, Urt. v. 28.01.2004 – VIII ZR 124/02, NJW 2004, 1452 (Begründungstiefe Vergleichswohnungen) [unverifiziert – prüfen]
• BGH, Urt. v. 18.11.2020 – VIII ZR 123/20, NJW 2021, 1226 (Mietspiegelvermutung) [unverifiziert – prüfen]

Ausgabeformat

MIETERHÖHUNGSVERLANGEN — Prüfung — <Mandat-ID> — <Datum>

I.   Wartezeit (§ 558 Abs. 1)        [✅ / ❌]
II.  Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3)   Aktuelle Miete + Erhöhung = <Wert>
                                     Max. zulässig: <Wert (20 % oder 15 %)>
III. Begründungsmittel               [Mietspiegel / Sachverständige / 3 Vergleichswohnungen / Datenbank]
     Plausibilität:                  [✅ / ⚠️]
IV.  Form (§ 558a)                   [✅ / ⚠️]
V.   Zustimmungsfrist                Ende: <Datum>
VI.  Mietpreisbremse-Check           [N/A / anwendbar]

Empfehlung: <…>
Risiko Zustimmungsklage: [🟢 / 🟡 / 🔴]

Risiken / typische Fehler

• Wartezeit übersehen → Verlangen unwirksam, neue 15 Monate Verzögerung.
• Kappungsgrenze rechnerisch falsch (kumulative Erhöhungen vergessen) → Verlangen teilweise unwirksam, Restbetrag verfällt nicht, kann erneut verlangt werden.
• Mietspiegel nicht aktuell (Zwei-Jahres-Aktualität § 558d Abs. 2 BGB) → keine Vermutungswirkung.
• Vergleichswohnungen unbestimmt (keine Adresse / Eckdaten) → unwirksam.
• Verlangen an nur einen von mehreren Mietern → unwirksam.
• Mietpreisbremse als Mieter geltend gemacht? — Vermieter muss bei Zugang Auskunft erteilen (§ 556g Abs. 1a BGB).