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Compraventa inmobiliaria — revisa un contrato de compraventa de inmueble bajo derecho panameño. Comprueba arras, gravámenes inscritos (certificado del Registro Público), condiciones suspensivas, escritura pública y fiscalidad (ITBI, ganancia de capital). Usar cuando el usuario diga "compraventa de apartamento", "revisar arras", "contrato de compraventa", "certificado del Registro Público", "fiscalidad de la compra" o adjunte un contrato.
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/inmobiliario:compraventa [archivo | enlace | pegar texto del contrato o describir la operación][archivo | enlace | pegar texto del contrato o describir la operación]The summary Claude sees in its skill listing — used to decide when to auto-load this skill
1. Cargar `~/.claude/plugins/config/claude-para-abogados/inmobiliario/CLAUDE.md` → tipo de práctica, posición habitual.
~/.claude/plugins/config/claude-para-abogados/inmobiliario/CLAUDE.md → tipo de práctica, posición habitual./inmobiliario:compraventa
Vamos a comprar un local comercial de segunda mano por 300.000 USD.
El vendedor es una sociedad anónima. Revisar la fiscalidad y el contrato de arras.
La compraventa inmobiliaria en Panamá combina derecho civil (Código Civil de Panamá), inscripción registral (Registro Público de Panamá), administración de tierras y catastro (ANATI), normativa fiscal (ITBI, ganancia de capital, ITBMS cuando aplica) y práctica notarial. Un error en cualquiera de estos ámbitos puede tener consecuencias graves: gravámenes ocultos, fiscalidad incorrecta, pérdida de arras o imposibilidad de inscripción. Este skill revisa cada aspecto de la operación.
| Tipo de arras | Base legal | Efecto |
|---|---|---|
| Penitenciales / de desistimiento | Código Civil de Panamá [verificar] | Permiten desistir: comprador pierde las arras; vendedor devuelve el doble (si se pacta) |
| Confirmatorias | Código Civil de Panamá [verificar] | Señal de cumplimiento; no permiten desistir — incumplimiento → resolver + daños |
| Penales | Pacto expreso (cláusula penal) | Penalización por incumplimiento que no sustituye la obligación de cumplir (salvo pacto) |
Clave: si el contrato no especifica el tipo, debe interpretarse conforme al Código Civil de Panamá y la intención de las partes; es esencial que el tipo quede expresamente pactado. En Panamá es habitual instrumentar la operación mediante un contrato de promesa de compraventa. [verificar]
Verificar en el contrato de promesa / arras:
Si se facilita certificado del Registro Público, verificar:
| Aspecto | Verificar |
|---|---|
| Titularidad | ¿El vendedor es el titular registral? ¿Cotitularidad? Si es sociedad anónima, ¿quién la representa? |
| Descripción | ¿Coincide con la realidad (superficie, linderos, uso)? Concordancia con el catastro de ANATI |
| Gravámenes | Hipotecas, anticresis, embargos, secuestros, servidumbres, arrendamientos inscritos |
| Afectaciones / limitaciones | Patrimonio familiar, prohibiciones de enajenar, fideicomisos, afectaciones urbanísticas |
| Régimen de propiedad horizontal | Si procede: coeficiente de participación, anexos (estacionamiento, depósito) bajo la Ley 284 de 2022 |
Gravámenes que deben cancelarse antes o en el acto de escritura:
| Paso | Verificar |
|---|---|
| Escritura pública | Otorgada ante notario; necesaria para la inscripción en el Registro Público y la oponibilidad frente a terceros |
| Inscripción en el Registro Público | La transferencia de inmuebles se perfecciona frente a terceros con la inscripción; principio de prioridad registral [verificar] |
| Medios de pago | Identificación de los medios de pago conforme a normativa de prevención de blanqueo (Ley 23 de 2015 y sujetos obligados ante la UAF) — transferencia, cheque de gerencia [verificar] |
| Retención por ganancia de capital | En Panamá el comprador retiene un porcentaje del precio en concepto de adelanto de la ganancia de capital del vendedor y lo entera ante la DGI [verificar] |
| Concepto | Impuesto | Notas |
|---|---|---|
| Transferencia de inmueble | ITBI — Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles | Tarifa del 2% sobre el mayor entre el valor catastral actualizado y el valor de venta [verificar]; a cargo del vendedor |
| Ganancia de capital | Impuesto sobre la ganancia de capital | Tarifa del 10% sobre la ganancia; con retención anticipada del 3% del valor de venta a enterar por el comprador [verificar] |
| ITBMS | Impuesto de Transferencia de Bienes Muebles y Servicios | No grava la transferencia de inmuebles como tal; verificar su incidencia en operaciones de promotor o servicios asociados [verificar] |
Principio de territorialidad: la fiscalidad panameña grava la renta de fuente panameña; la ganancia por la venta de inmuebles situados en Panamá es de fuente panameña. [verificar]
| Concepto | Sujeto pasivo | Notas |
|---|---|---|
| Impuesto de inmueble | Titular del inmueble | Anual; verificar exoneraciones (p. ej. patrimonio familiar tributario / vivienda principal) y que esté al día (paz y salvo) [verificar] |
| Paz y salvo nacional (DGI) | Vendedor | Suele exigirse para inscribir la transferencia [verificar] |
| Cuotas de propiedad horizontal | Vendedor (al corriente) | Certificación de no adeudo de la administración (Ley 284 de 2022) |
# Revisión de compraventa inmobiliaria
**Inmueble:** [dirección, finca / folio real, corregimiento]
**Vendedor:** [persona natural / sociedad anónima]
**Comprador:** [persona natural / jurídica]
**Precio:** [importe en B/. o USD]
**Fecha de la operación:** [fecha prevista]
---
## Estructura de la operación
| Fase | Estado | Observaciones |
|---|---|---|
| Promesa de compraventa / arras | [Firmado / Pendiente] | [tipo de arras, importe] |
| Due diligence registral | [Realizado / Pendiente] | [certificado del Registro Público obtenido/pendiente] |
| Escritura pública | [Pendiente] | [notaría, fecha prevista] |
| Inscripción en el Registro Público | [Pendiente] | |
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## Gravámenes inscritos
| Gravamen | Tipo | Estado | Acción |
|---|---|---|---|
| [Ej., Hipoteca Banco X] | Gravamen | Vigente | Cancelar en escritura |
| [Ej., Embargo] | Medida cautelar | Vigente | Levantar antes de escritura |
---
## Fiscalidad
| Concepto | Régimen | Tarifa | Importe estimado | Sujeto pasivo |
|---|---|---|---|---|
| ITBI | Transferencia de inmueble | 2% [verificar] | [importe] | [vendedor] |
| Ganancia de capital | Retención anticipada | 3% del valor / 10% sobre ganancia [verificar] | [importe] | [vendedor / retiene comprador] |
| Impuesto de inmueble | Paz y salvo | — | [al día] | [vendedor] |
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## Hallazgos del contrato
| # | Cláusula | Observación | Riesgo | Recomendación |
|---|---|---|---|---|
| 1 | [Ej., Tipo de arras no especificado] | Ambigüedad sobre desistimiento | Alto | Especificar expresamente |
| 2 | [Ej., Sin retención por ganancia de capital] | Riesgo fiscal para el comprador | Medio | Incluir cláusula de retención |
| ... | ... | ... | ... | ... |
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## Checklist pre-escritura
- [ ] Certificado del Registro Público actualizado (próximo a la fecha de escritura)
- [ ] Paz y salvo de impuesto de inmueble
- [ ] Paz y salvo nacional (DGI) del vendedor [verificar]
- [ ] Certificación de no adeudo de cuotas de propiedad horizontal (Ley 284 de 2022)
- [ ] Permiso de ocupación (obra nueva) si aplica
- [ ] Medios de pago preparados (transferencia / cheque de gerencia) y cumplimiento de prevención de blanqueo (Ley 23 de 2015)
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