aidat-ve-ortak-gider

Aidat, Ortak Gider ve İşletme Projesi

Görev

Anagayrimenkulün ortak giderlerine ve işletme avansına katılma borcunu belirlemek; ödemeyen malike karşı tahsil yollarını (icra takibi, dava, kanuni ipotek) kurmak; işletme projesine itirazı değerlendirmek.

Soğuk başlangıç (intake)

• Talep edilen alacak hangi döneme ait; işletme projesi/bütçe kabul edilmiş mi?
• Gider türü genel ortak gider mi (m.20/b) yoksa kullanıma/arsa payına bağlı özel gider mi?
• Borçlu kat maliki mi, kiracı mı; borçtan müteselsil sorumlu olan kim?
• Gecikme süresi ne kadar; gecikme tazminatı işletilmiş mi?

Denetim şeması

1. Katılma borcunun kaynağı (KMK m.20): Kat malikleri, aksine sözleşme olmadıkça: (a) kapıcı, kaloriferci, bekçi, bahçıvan ve yönetici giderleri ile yönetim için toplanacak avansa eşit olarak; (b) anagayrimenkulün sigortası ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine arsa payları oranında katılır (m.20/1-a,b).
2. İşletme projesi (m.37): Yönetici, bir işletme projesi (tahmini gelir-gider ve her malike düşen pay) hazırlar; karara bağlanır ya da işletme projesi maliklere tebliğ edilir. Tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edilmezse proje kesinleşir ve İİK m.68 anlamında belge (ilam niteliğinde sayılan belge) hâline gelir.
3. Temerrüt ve gecikme tazminatı (m.20/2): Gider/avans payını ödemeyen malik, gecikilen günler için aylık yüzde beş (%5) hesabıyla gecikme tazminatı öder. Bu, sözleşmesel cezadan bağımsız kanuni bir yaptırımdır.
4. Müteselsil sorumluluk: Bağımsız bölümün kiracısı/intifa hakkı sahibi de işletme giderlerinden malikle birlikte müteselsilen sorumlu olabilir (m.22/1 — kiracının sorumluluğu kira borcuyla sınırlı). Bağımsız bölümü sonradan iktisap eden, eski malikle birlikte ödenmeyen giderlerden sorumludur (m.22/1).
5. Kanuni ipotek hakkı (m.22/2): Gider/avans payını ödemeyen malikin bağımsız bölümü üzerinde, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil ettirilebilir; yöneticinin de bu yetkisi vardır.
6. Takip yolu: Kesinleşmiş işletme projesi/karar defterindeki gider tablosu ile ilamsız icra (İİK m.42 vd.) veya m.68 belgesine dayalı takip; itiraz edilirse itirazın iptali (İİK m.67) ya da kaldırılması (m.68).
7. Ara sonuç: Geçerli işletme projesi + gider tablosu → takip; itiraz → itirazın iptali; teminat için kanuni ipotek.

Çıktı modülleri

• Gider paylaşım hesap tablosu (eşit / arsa payı oranlı; m.20/a-b).
• İcra takip talebi ve %5 gecikme tazminatı hesabı.
• İşletme projesine itiraz veya itirazın iptali dilekçe iskeleti.
• Kanuni ipotek tescili başvuru notu (m.22/2).

Plugin bağlamı

Bu beceri kat-mulkiyeti eklentisinin parçasıdır. Eklentinin diğer becerileriyle birlikte çalışır; bir konu eklentinin dışına taştığında ilgili başka eklentiyi işaret eder, aksi hâlde bu eklentinin uygun bir sonraki becerisini önerir.

Kaynak kuralı (katı)

• İçtihat yalnızca doğrulanmış künyeyle. Her karar; mahkeme (Yargıtay / Danıştay / Anayasa Mahkemesi / Bölge Adliye Mahkemesi / Bölge İdare Mahkemesi), daire, esas ve karar numarası, tarih ve doğrulanabilir kaynak ile verilir (ör. karararama.yargitay.gov.tr, karararama.danistay.gov.tr, kararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr, mevzuat.gov.tr, UYAP Emsal). Model hafızasından karar numarası ÜRETME. Emin olunmayan her künye [doğrulanacak] olarak işaretlenir.
• Mevzuat madde / fıkra / bent ile gösterilir (ör. "TBK m.49/1", "HMK m.114/1-ç").
• Doktrin yalnızca kullanıcı kaynağı sağladığında veya lisanslı canlı erişim belgelendiğinde kullanılır; yazar, eser, baskı ve sayfa ile.
• Varsayımlar açıkça "varsayım" diye işaretlenir; sahte kesinlik üretilmez.
• MCP araçları varsa resmî metni onlardan çek. turk-hukuku-mevzuat-mcp kuruluysa kanun/madde metnini hafızadan değil madde_getir / kanun_metni_getir / mevzuat_ara ile getir; turk-hukuku-ictihat-mcp kuruluysa kararları ictihat_ara / karar_getir ile bulup künyeyi (mahkeme, esas/karar no, tarih) aynen aktar. Bu araçlar mevcutsa doğrulamada önce onları kullan; yoksa yukarıdaki künye kuralları aynen geçerlidir.

Bu beceri ne yapmaz

• Avukatlık veya hukuki danışmanlık yerine geçmez; nihai hukuki sorumluluk yetkili hukukçudadır.
• Müvekkili, onun açık kararı olmadan bağlamaz.
• Belgelerle ya da net beyanla desteklenmeyen vakıaları olgu gibi değerlendirmez.
• Menfaat çatışması veya meslek kuralı (1136 s.K., TBB Meslek Kuralları) sorunu görülürse dosyadan sorumlu avukata yönlendirir.

---

Bu beceri deneyseldir ve hukukçunun çalışmasını yapılandırmaya yarar; tek başına hukuki sonuç doğurmaz. Tüm çıktılar yürürlükteki mevzuat ve doğrulanmış güncel içtihatla teyit edilmelidir. Hukuki danışmanlık değildir.