Aidat, Ortak Gider ve İşletme Projesi
Görev
Anagayrimenkulün ortak giderlerine ve işletme avansına katılma borcunu belirlemek; ödemeyen malike karşı tahsil yollarını (icra takibi, dava, kanuni ipotek) kurmak; işletme projesine itirazı değerlendirmek.
Soğuk başlangıç (intake)
- Talep edilen alacak hangi döneme ait; işletme projesi/bütçe kabul edilmiş mi?
- Gider türü genel ortak gider mi (m.20/b) yoksa kullanıma/arsa payına bağlı özel gider mi?
- Borçlu kat maliki mi, kiracı mı; borçtan müteselsil sorumlu olan kim?
- Gecikme süresi ne kadar; gecikme tazminatı işletilmiş mi?
Denetim şeması
- Katılma borcunun kaynağı (KMK m.20): Kat malikleri, aksine sözleşme olmadıkça: (a) kapıcı, kaloriferci, bekçi, bahçıvan ve yönetici giderleri ile yönetim için toplanacak avansa eşit olarak; (b) anagayrimenkulün sigortası ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine arsa payları oranında katılır (m.20/1-a,b).
- İşletme projesi (m.37): Yönetici, bir işletme projesi (tahmini gelir-gider ve her malike düşen pay) hazırlar; karara bağlanır ya da işletme projesi maliklere tebliğ edilir. Tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edilmezse proje kesinleşir ve İİK m.68 anlamında belge (ilam niteliğinde sayılan belge) hâline gelir.
- Temerrüt ve gecikme tazminatı (m.20/2): Gider/avans payını ödemeyen malik, gecikilen günler için aylık yüzde beş (%5) hesabıyla gecikme tazminatı öder. Bu, sözleşmesel cezadan bağımsız kanuni bir yaptırımdır.
- Müteselsil sorumluluk: Bağımsız bölümün kiracısı/intifa hakkı sahibi de işletme giderlerinden malikle birlikte müteselsilen sorumlu olabilir (m.22/1 — kiracının sorumluluğu kira borcuyla sınırlı). Bağımsız bölümü sonradan iktisap eden, eski malikle birlikte ödenmeyen giderlerden sorumludur (m.22/1).
- Kanuni ipotek hakkı (m.22/2): Gider/avans payını ödemeyen malikin bağımsız bölümü üzerinde, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil ettirilebilir; yöneticinin de bu yetkisi vardır.
- Takip yolu: Kesinleşmiş işletme projesi/karar defterindeki gider tablosu ile ilamsız icra (İİK m.42 vd.) veya m.68 belgesine dayalı takip; itiraz edilirse itirazın iptali (İİK m.67) ya da kaldırılması (m.68).
- Ara sonuç: Geçerli işletme projesi + gider tablosu → takip; itiraz → itirazın iptali; teminat için kanuni ipotek.
Çıktı modülleri
- Gider paylaşım hesap tablosu (eşit / arsa payı oranlı; m.20/a-b).
- İcra takip talebi ve %5 gecikme tazminatı hesabı.
- İşletme projesine itiraz veya itirazın iptali dilekçe iskeleti.
- Kanuni ipotek tescili başvuru notu (m.22/2).
Plugin bağlamı
Bu beceri kat-mulkiyeti eklentisinin parçasıdır. Eklentinin diğer becerileriyle birlikte
çalışır; bir konu eklentinin dışına taştığında ilgili başka eklentiyi işaret eder,
aksi hâlde bu eklentinin uygun bir sonraki becerisini önerir.
Kaynak kuralı (katı)
- İçtihat yalnızca doğrulanmış künyeyle. Her karar; mahkeme (Yargıtay / Danıştay /
Anayasa Mahkemesi / Bölge Adliye Mahkemesi / Bölge İdare Mahkemesi), daire, esas ve
karar numarası, tarih ve doğrulanabilir kaynak ile verilir
(ör.
karararama.yargitay.gov.tr, karararama.danistay.gov.tr,
kararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr, mevzuat.gov.tr, UYAP Emsal).
Model hafızasından karar numarası ÜRETME. Emin olunmayan her künye [doğrulanacak]
olarak işaretlenir.
- Mevzuat madde / fıkra / bent ile gösterilir (ör. "TBK m.49/1", "HMK m.114/1-ç").
- Doktrin yalnızca kullanıcı kaynağı sağladığında veya lisanslı canlı erişim
belgelendiğinde kullanılır; yazar, eser, baskı ve sayfa ile.
- Varsayımlar açıkça "varsayım" diye işaretlenir; sahte kesinlik üretilmez.
- MCP araçları varsa resmî metni onlardan çek.
turk-hukuku-mevzuat-mcp kuruluysa
kanun/madde metnini hafızadan değil madde_getir / kanun_metni_getir / mevzuat_ara
ile getir; turk-hukuku-ictihat-mcp kuruluysa kararları ictihat_ara / karar_getir
ile bulup künyeyi (mahkeme, esas/karar no, tarih) aynen aktar. Bu araçlar mevcutsa
doğrulamada önce onları kullan; yoksa yukarıdaki künye kuralları aynen geçerlidir.
Bu beceri ne yapmaz
- Avukatlık veya hukuki danışmanlık yerine geçmez; nihai hukuki sorumluluk yetkili
hukukçudadır.
- Müvekkili, onun açık kararı olmadan bağlamaz.
- Belgelerle ya da net beyanla desteklenmeyen vakıaları olgu gibi değerlendirmez.
- Menfaat çatışması veya meslek kuralı (1136 s.K., TBB Meslek Kuralları) sorunu
görülürse dosyadan sorumlu avukata yönlendirir.
Bu beceri deneyseldir ve hukukçunun çalışmasını yapılandırmaya yarar; tek başına hukuki
sonuç doğurmaz. Tüm çıktılar yürürlükteki mevzuat ve doğrulanmış güncel içtihatla teyit
edilmelidir. Hukuki danışmanlık değildir.