ipotek-rehin-teminat

İpotek Tesisi, Derecesi ve Paraya Çevrilmesi

Görev

Taşınmaz teminat ilişkisini kurmak ve yönetmek: ipoteğin geçerli tesisi, kapsamı, derecesi ve borç ödenmediğinde paraya çevrilmesi (icra) yolunu belirlemek; alacak sona erince fek (terkin) talebini değerlendirmek.

Soğuk başlangıç (intake)

• Teminat altına alınan alacak mevcut ve belirli mi (anapara), yoksa doğacak/değişken mi (cari kredi → üst sınır)?
• İpotek hangi taşınmaz, hangi derecede; önceki/sonraki rehinler var mı?
• Borç muaccel ve ödenmedi mi; talep paraya çevirme mi, fek mi?
• Taşınmaz maliki ile borçlu aynı kişi mi (üçüncü kişi rehni var mı)?

Denetim şeması

1. Türler: Taşınmaz rehni ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi olarak kurulabilir (TMK m.881); uygulamada ipotek esastır.
2. Anapara/üst sınır ipoteği (m.851): Mevcut ve belirli alacak için anapara ipoteği; doğacak veya tutarı belirsiz alacak için belirli azami meblağ (limit) üzerinden üst sınır ipoteği. Faiz ve giderlerin kapsamı bu ayrıma göre değişir.
3. Kuruluş: İpotek, tapu sicil müdürlüğünde resmî senet ve tescille doğar; rehin yükü taşınmazın bütünleyici parça ve eklentilerini de kapsar (m.862).
4. Sıra/derece (m.870-871): Rehinler derece sistemine tabidir; sabit dereceler ilkesi ve boşalan dereceden yararlanma kayda göre belirlenir.
5. Paraya çevirme: Borç ödenmezse alacaklı, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatır (İİK m.145 vd.); ipotek bir ilama veya ilam niteliğindeki belgeye dayanıyorsa ilamlı, aksi hâlde ilamsız takip yolu izlenir. Doğrudan mülkiyet edinme (lex commissoria) yasaktır (TMK m.873/2).
6. Fek/terkin (m.883): Alacak son bulunca malik ipoteğin terkinini isteyebilir; alacaklı yanaşmazsa fek davası açılır.
7. Ara sonuç: Geçerli kuruluş ve kapsamın tespiti; ihtilafta ya paraya çevirme takibi ya da fek davası.

Çıktı modülleri

• İpotek tesis/fek talebi ve resmî senet kontrol listesi.
• Anapara/üst sınır ipoteği nitelendirme notu (faiz-gider kapsamı, derece).
• Rehnin paraya çevrilmesi takibine geçiş notu (İİK m.145 vd.).

Plugin bağlamı

Bu beceri gayrimenkul-hukuku eklentisinin parçasıdır. Eklentinin diğer becerileriyle birlikte çalışır; bir konu eklentinin dışına taştığında ilgili başka eklentiyi işaret eder, aksi hâlde bu eklentinin uygun bir sonraki becerisini önerir.

Kaynak kuralı (katı)

• İçtihat yalnızca doğrulanmış künyeyle. Her karar; mahkeme (Yargıtay / Danıştay / Anayasa Mahkemesi / Bölge Adliye Mahkemesi / Bölge İdare Mahkemesi), daire, esas ve karar numarası, tarih ve doğrulanabilir kaynak ile verilir (ör. karararama.yargitay.gov.tr, karararama.danistay.gov.tr, kararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr, mevzuat.gov.tr, UYAP Emsal). Model hafızasından karar numarası ÜRETME. Emin olunmayan her künye [doğrulanacak] olarak işaretlenir.
• Mevzuat madde / fıkra / bent ile gösterilir (ör. "TBK m.49/1", "HMK m.114/1-ç").
• Doktrin yalnızca kullanıcı kaynağı sağladığında veya lisanslı canlı erişim belgelendiğinde kullanılır; yazar, eser, baskı ve sayfa ile.
• Varsayımlar açıkça "varsayım" diye işaretlenir; sahte kesinlik üretilmez.
• MCP araçları varsa resmî metni onlardan çek. turk-hukuku-mevzuat-mcp kuruluysa kanun/madde metnini hafızadan değil madde_getir / kanun_metni_getir / mevzuat_ara ile getir; turk-hukuku-ictihat-mcp kuruluysa kararları ictihat_ara / karar_getir ile bulup künyeyi (mahkeme, esas/karar no, tarih) aynen aktar. Bu araçlar mevcutsa doğrulamada önce onları kullan; yoksa yukarıdaki künye kuralları aynen geçerlidir.

Bu beceri ne yapmaz

• Avukatlık veya hukuki danışmanlık yerine geçmez; nihai hukuki sorumluluk yetkili hukukçudadır.
• Müvekkili, onun açık kararı olmadan bağlamaz.
• Belgelerle ya da net beyanla desteklenmeyen vakıaları olgu gibi değerlendirmez.
• Menfaat çatışması veya meslek kuralı (1136 s.K., TBB Meslek Kuralları) sorunu görülürse dosyadan sorumlu avukata yönlendirir.

---

Bu beceri deneyseldir ve hukukçunun çalışmasını yapılandırmaya yarar; tek başına hukuki sonuç doğurmaz. Tüm çıktılar yürürlükteki mevzuat ve doğrulanmış güncel içtihatla teyit edilmelidir. Hukuki danışmanlık değildir.