dava-usul-tedbir-strateji

Gayrimenkulde Usul, Görev-Yetki, İhtiyati Tedbir ve Strateji

Görev

Taşınmaz uyuşmazlığının usulî iskeletini kurmak: görevli ve yetkili mahkemeyi, dava şartlarını, harç ve değeri, süreleri ve karşı tarafın taşınmazı devretmesini önleyecek ihtiyati tedbir/şerh stratejisini belirlemek; davayı en etkili sıra ve biçimde kurgulamak.

Soğuk başlangıç (intake)

• Talep türü ne (tapu iptali-tescil, satış vaadi ifası, el atma, ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma bedeli, tüketici)?
• Uyuşmazlığın değeri ve taraf sıfatları (tüketici/tacir/idare) ne?
• Karşı tarafın taşınmazı üçüncü kişiye devretme veya kayıt değiştirme riski var mı?
• İşleyen süreler var mı (satış vaadi 10 yıl, İYUK 60 gün, tüketici/cayma süreleri)?

Denetim şeması

1. Yetki: Taşınmazın aynına ilişkin davalarda (mülkiyet, tapu iptali-tescil, el atma, ortaklığın giderilmesi, irtifak) kesin yetki taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m.12). Birden çok taşınmazda biri yeterlidir.
2. Görev: Kural asliye hukuk (HMK m.2). Ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyetinden doğan davalar sulh hukuk (HMK m.4; KMK Ek m.1). Tüketici sıfatı varsa tüketici mahkemesi (6502 m.73). İmar/kamulaştırma iptali idari yargı (İYUK). Görev kesindir, re'sen gözetilir.
3. Dava şartları (HMK m.114-115): Hukuki yarar, taraf-dava ehliyeti, husumet; elbirliği mülkiyeti ve ortaklığın giderilmesinde zorunlu dava arkadaşlığı eksik husumet doğurabilir.
4. İspat (TMK m.6; HMK m.190 vd.): Hakkı iddia eden ispatla yükümlüdür; tapu kaydı doğruluk karinesi taşır. Taşınmaz davalarında keşif ve bilirkişi (harita-fen, değerleme, inşaat) çoğunlukla zorunludur. Resmî senetle yapılan işlemler güçlü delildir; tanıkla aksinin ispatı sınırlıdır (HMK m.201).
5. İhtiyati tedbir (HMK m.389 vd.): Taşınmazın devrini/üzerine işlem yapılmasını önlemek için tapuya tedbir şerhi istenir; yaklaşık ispat ve teminat gerekir. Satış vaadi/kişisel haklarda m.1010 (TMK) tasarruf kısıtlaması şerhi düşünülür.
6. Harç ve değer: Aynı ilişkin davalar nispi harca tabidir; dava değeri taşınmazın güncel değerine göre belirlenir; eksik harç dava şartı sorunu doğurur.
7. Ara sonuç: Doğru mahkeme + tam dava şartları + gerekiyorsa devri önleyici tedbir; talepler arasında terditli/kademeli kurgu.

Çıktı modülleri

• Görev/yetki, yargı kolu ve harç-değer kontrol listesi.
• İhtiyati tedbir/şerh dilekçesi iskeleti (yaklaşık ispat, teminat).
• Süre ve husumet (zorunlu dava arkadaşlığı) uyarı notu ve dava kurgu planı.

Plugin bağlamı

Bu beceri gayrimenkul-hukuku eklentisinin parçasıdır. Eklentinin diğer becerileriyle birlikte çalışır; bir konu eklentinin dışına taştığında ilgili başka eklentiyi işaret eder, aksi hâlde bu eklentinin uygun bir sonraki becerisini önerir.

Kaynak kuralı (katı)

• İçtihat yalnızca doğrulanmış künyeyle. Her karar; mahkeme (Yargıtay / Danıştay / Anayasa Mahkemesi / Bölge Adliye Mahkemesi / Bölge İdare Mahkemesi), daire, esas ve karar numarası, tarih ve doğrulanabilir kaynak ile verilir (ör. karararama.yargitay.gov.tr, karararama.danistay.gov.tr, kararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr, mevzuat.gov.tr, UYAP Emsal). Model hafızasından karar numarası ÜRETME. Emin olunmayan her künye [doğrulanacak] olarak işaretlenir.
• Mevzuat madde / fıkra / bent ile gösterilir (ör. "TBK m.49/1", "HMK m.114/1-ç").
• Doktrin yalnızca kullanıcı kaynağı sağladığında veya lisanslı canlı erişim belgelendiğinde kullanılır; yazar, eser, baskı ve sayfa ile.
• Varsayımlar açıkça "varsayım" diye işaretlenir; sahte kesinlik üretilmez.
• MCP araçları varsa resmî metni onlardan çek. turk-hukuku-mevzuat-mcp kuruluysa kanun/madde metnini hafızadan değil madde_getir / kanun_metni_getir / mevzuat_ara ile getir; turk-hukuku-ictihat-mcp kuruluysa kararları ictihat_ara / karar_getir ile bulup künyeyi (mahkeme, esas/karar no, tarih) aynen aktar. Bu araçlar mevcutsa doğrulamada önce onları kullan; yoksa yukarıdaki künye kuralları aynen geçerlidir.

Bu beceri ne yapmaz

• Avukatlık veya hukuki danışmanlık yerine geçmez; nihai hukuki sorumluluk yetkili hukukçudadır.
• Müvekkili, onun açık kararı olmadan bağlamaz.
• Belgelerle ya da net beyanla desteklenmeyen vakıaları olgu gibi değerlendirmez.
• Menfaat çatışması veya meslek kuralı (1136 s.K., TBB Meslek Kuralları) sorunu görülürse dosyadan sorumlu avukata yönlendirir.

---

Bu beceri deneyseldir ve hukukçunun çalışmasını yapılandırmaya yarar; tek başına hukuki sonuç doğurmaz. Tüm çıktılar yürürlükteki mevzuat ve doğrulanmış güncel içtihatla teyit edilmelidir. Hukuki danışmanlık değildir.